El concejal de Urbanismo de Santiago, Iago Lestegás, ha sido tajante al hacer balance de su gestión al frente del departamento en estos casi tres años de mandato: «El mercado de la vivienda no funciona como el mercado de los aguacates». Con esta premisa, el edil ha desmontado el dogma de que la construcción masiva es la solución única a la crisis de asequibilidad, recordando que entre 1997 y 2006 España levantó 4,7 millones de viviendas mientras los precios subían un 160%. Para Lestegás, la clave no es producir «a secas», sino garantizar que lo que se construye sea vivienda protegida permanente y que esté integrada en la ciudad para que el capital inversor no expulse a los residentes.
Los datos recabados por su departamento en los últimos dos años reflejan este cambio de rumbo. Entre 2023 y 2025, el Concello de Santiago concedió 23 licencias de obra mayor para la construcción de 374 viviendas en edificios de vivienda colectiva de nueva planta. Lo significativo de esta cifra es que 186 de ellas (el 50%) son viviendas protegidas, desglosadas en 150 VPA (Vivienda de Protección Autonómica) y 36 VPP (Vivienda de Promoción Pública). A este volumen se añaden 84 licencias para levantar 123 viviendas unifamiliares de nueva planta, conformando un mapa residencial que intenta equilibrar el mercado libre con el regulado.
Es decir, solo con las licencias concedidas en estos dos años y los proyectos inminentes en el suroeste de la ciudad, el Concello ya supera las 54 viviendas de promoción pública que la Xunta de Galicia entregó en Santiago en los últimos 17 años, desde 2009
El equilibrio de las licencias: 50% de protección social
Sin embargo, la verdadera apuesta por la sostenibilidad y la rapidez reside en la ciudad ya construida. En ese mismo periodo, se otorgaron 222 licencias de obra mayor para rehabilitaciones o reformas en edificios de vivienda colectiva y otras 61 licencias para intervenir en viviendas unifamiliares. En total, suman 283 licencias de obra mayor destinadas a la actualización del parque residencial existente. Esta actividad no se detiene, y en lo que va de 2026 ya se han concedido varias licencias adicionales, destacando la rehabilitación integral del número 12 de la travesa de San Paio de Antealtares, un inmueble que llevaba años bloqueado tras una armadura metálica perimetral.
Además, el aprovechamiento de espacios se ha visto reforzado con la autorización de 18 cambios de uso de terciario a residencial, de los cuales 11 se produjeron en el último año. Lestegás recalca que la actividad real es incluso mayor, ya que estas cifras solo contemplan las licencias de obra mayor concedidas por la Xunta de Goberno Local, dejando fuera las de obra menor por decreto y las numerosas actuaciones sujetas a comunicación previa.
En cuanto a las previsiones a corto plazo, el Concello trabaja sobre parcelas urbanizadas listas para edificar. En diciembre se adjudicaron dos parcelas en el desarrollo de Tras-Paxonal con capacidad para 72 viviendas protegidas (repartidas en 33 y 39 unidades según el régimen). No obstante, el mercado también muestra sus sombras: las convocatorias para el sector de A Muíña (62 viviendas) y el ámbito de la Avenida do Camiño Francés (18 viviendas) quedaron desertas al no presentarse ninguna oferta.
En el lado de la promoción pública, la cesión gratuita de parcelas en el polígono del Castro de Abaixo a VIPUGAL permitirá edificar al menos 36 viviendas, a las que se sumarán otras 36 en una parcela de equipamiento en la Volta do Castro recientemente anunciada por la Xunta. Estas 72 VPP en el sudoeste suponen un volumen superior a las 54 viviendas de promoción pública que el Gobierno autonómico entregó en toda la ciudad desde el año 2009.
Los grandes desarrollos: Mallou y Peleteiro
El horizonte de transformación urbanística se completa con proyectos de gran envergadura. En el norte, el borrador para el nuevo barrio de Mallou estima un total de 2.952 viviendas, de las cuales el 80% (2.362) serían protegidas. De este bloque social, 590 serían de promoción pública (20% del total) y el resto de promoción privada. También en el norte, la Xunta proyecta 244 VPP en Salgueiriños sobre suelo de equipamiento. En paralelo, otros 10 ámbitos en zonas como Vite, Vidán, Villestro, Rebordaos, Avío y Conxo de Abaixo han iniciado procesos de gestión para 638 nuevas viviendas, aunque en este caso solo el 16% (104) serían protegidas.
Quedan pendientes la segunda fase de San Marcos y la ejecución de 140 viviendas en Romero Donallo (93 libres y 47 protegidas). Finalmente, el gobierno espera aprobar definitivamente la ordenación de la parcela del antiguo colegio Peleteiro, que aportará 162 viviendas, el 45% protegidas, en pleno corazón del Ensanche.
